En ny Højesteretsdom udvider husstandsbegrebet efter lejeloven. Det kan betyde, at private udlejere i højere grad end tidligere må acceptere, at en bolig bebos af flere personer, end den man har udlejet boligen til.
Valg af lejer
Når man som privat udlejer indgår en lejeaftale om et boliglejemål, er det altid vigtigt, at få lejet boligen ud til en person, som man har tillid til både med hensyn til opførsel og betalingsvilje- og evne. Ofte vil den pågældende person have en familie, som også skal bebo boligen, og det er man som udlejer naturligvis forpligtet til at acceptere. Hvis man har betænkeligheder ved den pågældende persons familiemedlemmer, må man undlade at udleje boligen til vedkommende og i stedet finde en anden lejer.
Som udlejer har man dog ikke altid mulighed for at tage højde for dette ved lejeaftalens indgåelse. Det forekommer jo ofte, at lejere efterfølgende udvider deres husstand eksempelvis ved at blive gift eller samlevende med en anden person eller ved at få børn. Dette må man naturligvis også acceptere som udlejer, uanset at man ikke havde mulighed for at tage de pågældende personer i øjesyn inden lejeaftalens indgåelse. Lejelovgivningen giver således ikke mulighed for, at der fastsættes vilkår om, at lejeaftalen kan opsiges eller ophæves i tilfælde af husstandsudvidelser.
Lejelovens §§ 67 og 70 giver endvidere en lejer visse rettigheder til at fremleje sin lejebolig helt eller delvist til andre personer i visse nærmere afgrænsede situationer. De personer, som via en fremlejeaftale med lejeren, kommer til at bo i lejemålet, bliver dog ikke en del af lejerens husstand.
Det er derfor af rimelig stor betydning for udlejerne, hvor vidtfavnende husstandsbegrebet i lejelovgivningen er, da man alt andet lige må tåle at en mere varieret personkreds bebor et lejemål sammen med lejeren, jo videre husstandsbegrebet defineres.
Det traditionelle husstandsbegreb
Hidtil har man rimelig sikkert kunnet regne med, at husstandsbegrebet omfattede samlevere og børn, herunder eventuelt børnebørn, og andre personer som har en tæt familiær relation eller anden meget tæt relation. Eventuelle fætre/kusiner og svogre/svigerinder har således helt typisk ikke kunnet betragtes som en del af lejerens husstand, medmindre der har været en helt særlig relation mellem dem. I en dom fra 1999 fra Vestre Landsret (B-1998-98) blev det således fastslået, at lejeren og dennes ægtefælle ikke havde fælles husstand med lejerens bror og dennes familie.
Ny Højesteretspraksis
Højesteret har nu imidlertid afsagt en dom, UfR 2011.3164 H, som indebærer en vis udvidelse af husstandsbegrebet i lejelovgivningen. Den situation, der forelå i sagen, var en yngre mand havde lejet en beboelseslejlighed, som han i starten boede alene i. Han var ansat i forsvaret og var af og til udstationeret i udlandet. Et par år efter, at lejeren var flyttet ind i lejlighed, lod han sin kammerat flytte ind i lejligheden, og de beboede herefter lejligheden i fællesskab. De delte lejligheden imellem sig og forestod af og til indkøb, madlavning af andre daglige opgaver for hinanden. De opfattede ikke kammeratens beboelse som et fremlejeforhold.
Udlejeren fandt imidlertid, at kammeraten ikke tilhørte lejerens husstand, og udlejer mente derfor, at lejeren uberettiget overlod brugen af lejligheden til kammeraten. Udlejeren valgte derfor at ophæve lejeaftalen med lejeren og krævede, at lejeren og hans kammerat straks fraflyttede lejligheden.
Da lejeren ikke ville anerkende udlejerens ophævelse, blev tvisten indbragt for boligretten. Boligretten fandt imidlertid, at kammeraten hørte til lejerens husstand, og at udlejers ophævelse derfor var uberettiget. Dommen blev anket til landsretten, som stadfæstede afgørelsen, og efterfølgende blev landsretsdommen anket til Højesteret. Højesteret stadfæstede imidlertid også dommen med følgende begrundelse:
"En lejer af en lejlighed har ret til at dele brugen af lejligheden med andre, ikke bare ved midlertidige gæsteophold, men også varigt i kraft af fremlejeforhold, jf. lejelovens § 69, eller husstandsforhold, jf. lejelovens § 26, stk. 2. Ved bedømmelsen af, om en person kan anses at høre til lejerens husstand, må der foretages en helhedsvurdering af de pågældendes relationer og benyttelse af det lejede. A lod B flytte ind i sin lejlighed, fordi de var venner. De benyttede lejligheden i fællesskab, og de var i et vist omfang fælles om husholdningen. Højesteret tiltræder, at B under disse omstændigheder kan anses for at høre til A's husstand i lejelovens forstand, og at udlejer derfor ikke har været berettiget til at ophæve lejemålet. Højesteret stadfæster herefter dommen."
De umiddelbare konsekvenser af dommen
Udfaldet af dommen er naturligvis ikke positivt for private udlejere. Dommen indebærer, at man må være forberedt på, at der kan komme til at bo andre og flere personer i de lejemål, som man udlejer, end man kunne påregne, da lejeaftalen blev indgået. Særligt må man være forberedt på, at de personer, som det kan komme til at dreje sig om, vil være andre personer end dem, der traditionelt indgår i en familiær relation til lejeren. Der er for en udlejer således en væsentlig forskel på, om man skal tåle at en lejer på et tidspunkt får en kæreste og eventuelt et barn, eller om man skal tåle, at lejeren udvider sin husstand med soldaterkammerater eller bekendte fra foldboldklubben. Hertil kommer, at hvor en traditionel familiær husstand typisk omfatter to voksne og evt. et antal børn, ligger der ikke umiddelbart nogen begrænsning for en mere ”kammeratlig” husstand til to personer. Højesteretsdommen tager ikke stilling til, om en husstand af den karakter, som var omhandlet i dommen, eventuelt kan bestå af mere end to personer, men forekommer umiddelbart vanskeligt at se, hvorledes det skulle kunne udledes. Kan to kammerater eller to veninder have fælles husstand, er der for så vidt intet, der forhindrer, at tre eller evt. fire kammerater eller veninder kan have en fælles husstand.
Den udvidelse af husstandsbegrebet, som dommen medfører, er således ikke rimelig. Det er en absolut rimelig og beskyttelsesværdig interesse hos udlejerne, at det er muligt at holde nogenlunde styr på, hvilke personer der beboer de lejemål, der udlejes. Det er således ganske afgørende for udlejernes muligheder for at sikres ro og ordnede forhold i ejendommen af hensyn til bl.a. øvrige beboere, at udlejer indenfor rimelighedens grænser kan styre, hvem der beboer de enkelte lejemål. Hvis lejerens husstandsudvidelser medfører betydelige gener i form af støj og andre ulemper, kan udlejer naturligvis vælge at opsige eller ophæve lejemålet med henvisning til manglende overholdelse af god skik og orden. Det er dog absolut ikke rimeligt at henvise udlejer til denne løsning, dels fordi der skal være tale om ganske betydelige gener, for at opsigelse/ophævelse overhovedet kan finde sted, dels fordi en sådan proces typisk er særdeles langvarig. Eventuelle øvrige lejere i ejendommen vil derfor i mange tilfælde vælge selv at fraflytte, for ikke at skulle tåle fortsatte gener under en langvarig boligretssag – hvor udfaldet i øvrigt ofte er ganske usikkert.
Det er derfor meget vanskeligt at se det rimelige i, at lejelovgivningen på dette område skal beskytte enkeltlejere på bekostning af hensynet til udlejer og de øvrige lejere.
De mere langsigtede konsekvenser af dommen
I visse situationer skal en udlejer ikke blot tåle en udvidelse af lejerens husstand, men også at lejeren som kontraktspartner bliver udskiftet med en helt anden person.
Lejelovens §§ 77 og 77 a indeholder således bestemmelser om, at en lejers ægtefælle eller en lejers samlever efter henholdsvis en skilsmisse eller en samlivsophævelse har ret til at indtræde i en lejekontrakt med udlejer og derefter fortsætte lejeforholdet, mens den oprindelige lejer udtræder af lejeforholdet.
Endvidere indeholder lejelovens §§ 75 og 76 bestemmelser om, at en person, som i mindst to år har haft fælles husstand med lejeren, har ret til at indtræde i lejekontrakten og fortsætte lejeforholdet, hvis lejeren enten afgår ved døden eller flytter på plejehjem eller lignende.
Med den udvidelse af husstandsbegrebet, som Højesteretsdommen indebærer, bliver det overordentligt vigtigt at få vurderet, om sådanne ”kammeratlige” husstandsfællesskaber også medfører, at lejerens kammerat eller veninde kan påberåbe sig rettigheder efter lejelovens § 77 a eller §§ 75-76.
For så vidt angår lejelovens § 77 a – samlivsophævelse – så er der ingen tvivl om, at en kammerat til lejeren ikke har nogle rettigheder. Det er således i UfR 2004.156 H fastslået af Højesteret, at en mor og en søn ikke kunne påberåbe sig § 77 a, idet rettighederne efter denne bestemmelse kun tilkommer personer med et mere kvalificeret og ægteskabslignende samliv. Når en mor og en søn ikke kan påberåbe sig lejelovens § 77 a, kan en kammerat til lejeren givetvis heller ikke, uanset om kammeraten er en del af husstanden.
I relation til §§ 75 og 76 foreligger der imidlertid en dom, Østre Landsrets 17. afd. a.s. nr. B-2526-05, som fastslog, at et barnebarn, der havde haft fælles husstand med sin mormor i mere end to år, havde ret til at indtræde i lejekontrakten og fortsætte lejeforholdet, da mormoren døde.
Når kriteriet efter lejelovens §§ 75 og 76 blot er husstandsfællesskab, må konklusionen være, at en kammerat eller veninde, som er en del af lejerens husstand igennem mere end to år, har samme rettigheder efter lejelovens §§ 75 og 76 som et familiemedlem.
Behov for en lovændring
Højesteretsdommen indebærer således en betydelig udvidelse af anvendelsesområdet for lejelovens §§ 75 og 76 i forhold til, hvad der hidtil har været antagelsen. Der kan være en vis rimelighed i, at et familiemedlem, som i en længere periode deler bopæl med et ældre familiemedlem, ikke tvinges til at flytte på grund af den ældre persons død eller nødvendige flytning til plejehjem m.v. Det er imidlertid vanskeligt at se det rimelige i, at denne rettighed også skal gælde for personer uden familiære relationer til lejeren, da rettigheden dermed også tilkommer folk, som typisk vil have en væsentlig mere kortvarig og mere overfladisk relation til lejeren.
Højesteret har ikke tillagt hensynet til udlejer afgørende vægt i sagen.
Og der er faktisk et væsentlig hensyn til udlejerne. Når udlejer vælger at udleje sin ejendom til en lejer, er det et absolut rimeligt hensyn, at udlejer gerne vil have kontrol over, hvem der skal være modpart i kontraktsforholdet. Der er næppe mange erhvervsdrivende, som vil acceptere, at modparten uden videre kan lade en anden person overtage forpligtelserne i henhold til aftalen. Dette gør sig i realiteten endnu stærkere gældende for udlejere, idet de – i modsætning til andre leverandører – ikke blot kan bringe deres leverance til ophør, og de har derfor væsentligt sværere ved at sikre sig imod, at de lider tab. Adgangen for lejeren til at påtvinge udlejer et skyldnerskifte bør derfor begrænses til de situationer, hvor det er særdeles velbegrundet. Med den udvidende fortolkning af husstandsbegrebet, som Højesteret har foretaget i UfR 2011.3164 H, er der behov for en ændring af lejelovens §§ 75 og 76, således at bestemmelsernes anvendelsesområde begrænses i overensstemmelse med den tidligere retspraksis.
Yderligere oplysninger hos juridisk konsulent Mogens Dürr, tlf. 6315 5463 eller e-mail: mdr@patriotisk.dk